Francisco Umpiérrez
¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
Una burbuja es un crecimiento constante y desmedido del precio de un bien o de un servicio. Por ejemplo, en EEUU entre 1999 y 2005 los precios de las viviendas subieron un 42 %. Y cuando la burbuja estalla, y más tarde o más temprano termina por estallar, el daño social que causa, sobre a todo a las capas sociales más pobres, es inmenso. No sólo destruye riqueza y empleo, también origina desequilibrios para los que se necesitan en ocasiones décadas para enmendarlos. No debe perderse de vista que mientras la burbuja crece, multitud de personas se enriquecen de forma desproporcionada y exagerada. Y esta es la conclusión que hay que extraer: que las personas que se enriquecen de forma descomunal durante el periodo de crecimiento de la burbuja provocan el empobrecimiento de grandes mayorías sociales en el periodo posterior al estallido de la burbuja. Esto es una prueba manifiesta de que el mercado capitalista no es tan eficiente en la asignación de recursos como se dice; en ocasiones, es decir, en todas las crisis, el mercado falla de forma estrepitosa. Así que acabar con las crisis implicaría en principio acabar con los fallos del mercado. No afirmo con ello que las crisis estarían resueltas de forma completa con sólo corregir los fallos de mercado, también hay fallos graves en la producción y en el consumo.
¿Qué hace que los bienes inmobiliarios experimenten un continuo e irracional incremento de su precio?
La respuesta es clara: un continuo e irracional incremento de la demanda. ¿Por qué es irracional el continuo incremento de la demanda? Por dos razones fundamentales: una, porque se demandan viviendas cuyos precios son superiores al poder adquisitivo de los compradores, y dos, por la actividad de los especuladores: comprar barato para vender caro. Profundicemos en esta problemática. Hoy día el sistema de crédito media todas las actividades económicas: todas las inversiones, una buena parte de las compras por parte de los consumidores e incluso la actividad especulativa se llevan a cabo por medio de créditos. La responsabilidad de que una persona compre una vivienda de precio superior a su poder adquisitivo recae en el banco y en el agente inmobiliario. Pero como el directivo del banco y el agente inmobiliario cobran comisiones, cuánto más elevados sean los préstamos más copiosas serán las comisiones. De ahí que estén interesados en vender hipotecas con el nivel riesgo. El único modo de acabar con estas malas prácticas sería eliminando las comisiones o poniéndoles un tope superior. Y la responsabilidad de que una persona compre una casa no para vivir en ella sino para venderla después a un precio superior, recae en las autoridades económicas Todas las ganancias especulativas deberían estar castigas con un impuesto del 95 %. Podría pensarse también en elaborar una norma que impidiese a los especuladores el acceso al crédito. Tomando estas medidas u otras de parecido corte sería muy difícil que se produjera una burbuja inmobiliaria.
¿Quiénes se han aprovechado de la burbuja inmobiliaria?
En primer lugar, los propietarios del suelo, en segundo lugar, los constructores, y en tercer lugar, los originadores de hipotecas y los agentes inmobiliarios. Todos estos agentes sociales se han enriquecido de forma desproporcionada durante el boom inmobiliario. El dinero que supuestamente se ha volatizado durante la crisis no se ha ido para ninguna parte, está en los bolsillos de esos agentes. Aquí hay que tener en cuenta un factor social importante: dentro de los propietarios del suelo los hay grandes, medianos y pequeños. Por eso se dice que del boom y de la especulación se aprovecha todo el mundo. De ahí que el capitalismo tenga tantos adeptos entre todas las clases sociales.
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