Por Luis Cubeddu, Camilo E.
Tovar y Evridiki Tsounta /10/05/2012
En gran parte de América Latina, se están multiplicando
proyectos inmobiliarios y el crédito hipotecario está creciendo con gran
rapidez. ¿Le suena conocido? ¡A que sí!
Las condiciones de financiamiento externo favorables y los
elevados precios de las materias primas se han traducido durante la última
década en importantes mejoras de los niveles de vida y la profundización del
crédito en muchos países de la región. Es especialmente notoria la expansión
del crédito en el sector hipotecario, ámbito al que contribuyeron también las
reformas jurídicas y los subsidios públicos.
Aunque en los países latinoamericanos elcrédito hipotecario es relativamente bajo comparado con los niveles internacionales —apenas 7% del PIB, frente a 20% en las economías emergentes de Asia y más de 65% en Estados Unidos—, ha crecido a una fuerte tasa real promedio anual de 14% desde 2003, con Brasil a la cabeza. Los precios de la vivienda también han experimentado aumentos significativos a lo largo de este período, sobre todo en los países donde la expansión del crédito hipotecario fue más rápida (para más detalles, véase el capítulo 5 de la última edición de Perspectivas económicas: Las Américas).
Aunque en los países latinoamericanos elcrédito hipotecario es relativamente bajo comparado con los niveles internacionales —apenas 7% del PIB, frente a 20% en las economías emergentes de Asia y más de 65% en Estados Unidos—, ha crecido a una fuerte tasa real promedio anual de 14% desde 2003, con Brasil a la cabeza. Los precios de la vivienda también han experimentado aumentos significativos a lo largo de este período, sobre todo en los países donde la expansión del crédito hipotecario fue más rápida (para más detalles, véase el capítulo 5 de la última edición de Perspectivas económicas: Las Américas).
La vivienda, ¿está generando vulnerabilidades?
Las autoridades y los analistas de la región deberían
mantenerse atentos al rápido aumento del crédito hipotecario y los precios de
la vivienda porque, como sabemos de sobra, puede crear inestabilidad financiera.
América Latina tiene una larga historia de auges de crédito que terminaron
colapsando, y la experiencia muestra que si bien las burbujas de precios de los
activos impulsadas por el crédito toman tiempo en formase, pueden tener un
final abrupto. Pero, a la vez, América Latina tiene un profundo déficit de
vivienda, y por eso es natural que la construcción gane terreno a medida que
mejoran los niveles de vida y se profundiza el crédito hipotecario, dejando
atrás niveles iniciales muy bajos.
Es difícil evaluar debidamente la situación del sector
inmobiliario en América Latina porque la información sobre el sector es por lo
general limitada y deficiente. Los datos sobre los precios de la vivienda
están disponibles solamente en algunos países —a saber, Brasil, Chile,
Colombia, México, Perú y Uruguay— y aun así las series cronológicas suelen ser
cortas y su cobertura suele estar limitada a grandes zonas metropolitanas o a
segmentos de estas últimas. La información sobre saldos y flujos de la
vivienda, así como sobre la construcción, también es fragmentaria. Son escasos
los países que publican información completa sobre indicadores de solidez
financiera y datos sobre los balances de los hogares que corresponden
específicamente a la vivienda.
Pese a estas
graves carencias de datos, en nuestro último informeobservamos
que el crédito hipotecario en algunas economías de la región podría estar
creciendo a tasas muy superiores a las que explican los fundamentos económicos
de los tres últimos años. En Brasil, el crédito hipotecario ha dado un gran
salto, aunque eso quizá sea atribuible también al lanzamiento de un programa
estatal de crédito para la vivienda (“Minha Casa, Minha Vida”) dedicado
a los hogares de bajo ingreso. Indudablemente, la rápida expansión del crédito
hipotecario en algunos países merece cuidadosa atención.
Al mismo tiempo, otros indicadores llevan a pensar que
las vulnerabilidades relacionadas con la vivienda se encuentran hoy día
contenidas en la región. Los préstamos hipotecarios en mora todavía están a
un nivel relativamente bajo y las hipotecas representan una porción pequeña del
total de la cartera de los bancos. De igual manera, los pocos indicadores que
existen sobre el endeudamiento de los hogares se encuentran en niveles
manejables, aunque van en aumento, sobre todo en el caso de los hogares de bajo
ingreso.
Subsanar las carencias de datos sobre la actividad de la
vivienda
La experiencia lleva a pensar que, por más pequeños que
sean, los mercados hipotecarios pueden generar efectos sistémicos. Es
decir, las vulnerabilidades surgidas en estos mercados pueden tener
implicaciones para toda la economía que, una vez en acción, suelen ser
difíciles de abordar y solucionar. ¿Qué hemos aprendido de la situación de la
vivienda en Estados Unidos? Los problemas de un mercado pequeño (las
hipotecas de baja calidad o “subprime”) pueden adquirir dimensiones sistémicas
con rapidez, particularmente en nuevos mercados con carencias de datos
significativas.
Por estas razones, es necesario actuar para
solucionar las brechas de información y reforzar la supervisión del sector de
la vivienda. Ayudaría asimismo la divulgación de información actualizada
sobre indicadores de solidez financiera y datos sobre los balances de los
hogares específicos de la vivienda. Pero se necesitan reformas más profundas
(como la mejora de los registros de crédito, la elaboración de programas para
mejorar la educación financiera de los consumidores y el uso de límites a la
relación préstamo/valor y deuda/ingreso) para lograr que el crecimiento del
mercado de la vivienda sea sustentable.
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